El envejecimiento del parque residencial español plantea un desafío estructural para la conservación de los edificios y su adaptación a las necesidades actuales de habitabilidad, eficiencia energética y accesibilidad. Según el Boletín Especial del Censo de Viviendas 2021 del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, el 49,1% de las viviendas principales se construyó antes de 1980, cuando se aprobaron los primeros requisitos básicos de aislamiento térmico de los edificios en España. Esta antigüedad pone de relieve la dimensión del reto de modernizar un parque inmobiliario en el que una parte significativa de los inmuebles acumula varias décadas de uso.

Los datos de la Encuesta de Condiciones de Vida de 2025 del Instituto Nacional de Estadística (INE) reflejan la dimensión de las necesidades de actualización: el 34,4% de los hogares no había realizado mejoras de eficiencia energética en su vivienda o edificio, pese a considerar que eran necesarias. Por su parte, el 19,5% residía en viviendas en las que sí se había acometido alguna actuación de este tipo durante los cinco años anteriores. Entre los hogares propietarios que no habían realizado mejoras, el 76,2% señalaba que el coste era demasiado elevado, lo que evidencia el peso de la barrera económica a la hora de abordar estas intervenciones.

"El envejecimiento del parque residencial no es únicamente una cuestión de conservación. También afecta al confort de las personas, al coste de mantener las viviendas en condiciones adecuadas y a la capacidad de los edificios para responder a las necesidades actuales. Anticiparse a los problemas y planificar las intervenciones es fundamental para evitar que el deterioro se acumule y termine exigiendo actuaciones más complejas", señala Eva López, CEO y fundadora de la inmobiliaria Fincas Eva y miembro de la junta de FAI.

Más presión sobre el mantenimiento, la eficiencia y la accesibilidad
La antigüedad del parque inmobiliario adquiere especial relevancia ante los episodios de calor intenso y la necesidad de mantener temperaturas interiores adecuadas sin disparar el consumo energético. Los edificios con aislamiento insuficiente o instalaciones obsoletas pueden necesitar más energía para alcanzar unas condiciones de confort similares, lo que repercute tanto en los gastos de los hogares como en su capacidad para afrontar periodos de temperaturas extremas. La mejora de la envolvente térmica y la actualización de las instalaciones pueden contribuir a reducir estas necesidades, en función de las características de cada inmueble.

La situación económica de las familias también condiciona la respuesta. Según el INE, el 51,2% de los hogares con ingresos bajos que residían en viviendas construidas antes de 1960 consideraba necesarias mejoras de eficiencia energética, frente al 27,5% de los hogares con ingresos más altos que vivían en inmuebles del mismo periodo. Esta diferencia pone de manifiesto que las necesidades de rehabilitación pueden coincidir con una menor capacidad económica para afrontarlas, dificultando la adaptación de las viviendas a unas condiciones de habitabilidad más exigentes.

A ello se suma el reto de la accesibilidad. El envejecimiento de la población incrementa la importancia de disponer de edificios adaptados a personas mayores o con movilidad reducida, con ascensores, accesos adecuados y elementos comunes en buen estado. La ausencia de estas condiciones puede limitar la autonomía de los residentes y dificultar que permanezcan en sus hogares a medida que cambian sus necesidades. Por ello, la rehabilitación debe contemplar tanto las características físicas de los edificios como su capacidad para responder a las necesidades de sus ocupantes.

"La gestión de un edificio requiere una visión preventiva, no solo reactiva. Identificar las necesidades de mantenimiento, evaluar las instalaciones y estudiar las mejoras de accesibilidad permite a las comunidades establecer prioridades y planificar las inversiones. De este modo, es posible abordar las intervenciones de forma más ordenada y evitar que las decisiones se tomen únicamente cuando aparece una incidencia", añade López.

La rehabilitación, una prioridad para preservar el valor de los inmuebles
El reto no se limita a las viviendas que presentan deficiencias visibles. La conservación preventiva permite identificar necesidades antes de que se conviertan en intervenciones urgentes, mientras que la mejora energética y la accesibilidad pueden contribuir a mantener la funcionalidad y el atractivo de los inmuebles. No obstante, las actuaciones necesarias deben determinarse en cada caso mediante una evaluación técnica, ya que la antigüedad, por sí sola, no determina el estado real de un edificio.

Para el sector inmobiliario, esta situación refuerza la importancia de incorporar el mantenimiento y la rehabilitación a la gestión ordinaria del patrimonio residencial. La coordinación entre propietarios, comunidades de vecinos, administradores y profesionales especializados resulta esencial para priorizar las obras, estudiar las vías de financiación disponibles y planificar las intervenciones en función de las necesidades y los recursos de cada edificio.

"La conservación de los edificios debe entenderse como una inversión a largo plazo. Una gestión planificada ayuda a proteger el patrimonio de los propietarios y a mantener unas condiciones de habitabilidad adecuadas. El desafío está en facilitar que las comunidades puedan anticiparse, tomar decisiones informadas y abordar las mejoras necesarias de manera ordenada", concluye la CEO de Fincas Eva.